Итоги форума 2021
15 ноября в Центре Цифрового Лидерства SAP состоялся Федеральный Девелоперский форум, организатором которого является Ассоциация REPA. На одной площадке встретились представители власти, первые лица банковских структур и девелоперских компаний. Форум собрал более 250 участников из 40 городов России и стран СНГ.
В деловой части выступили более 40 спикеров, каждый из которых затронул важную и актуальную тему для отрасли недвижимости.
Ключевой повесткой форума стали вызовы, с которыми придется столкнуться девелоперам в ближайшие пять лет. Среди ТОП-5 вызовов были названы следующие: комплексное развитие территорий (КРТ), альянс девелоперов с городскими программами, инновации в самом продукте, цифровизация (как самого процесса строительства, так и механизмов продаж), а также клиентоориентированность (как при создании продукта, так и в продажах). Участники Форума считают, что те игроки, которые не смогут этим вызовам соответствовать, будут вынуждены уйти с рынка.
Первый и самый главный вызов – это комплексное развитие территорий. «После того, как в конце прошлого года Президент России подписал соответствующий законопроект, мы придерживаемся именно этого курса. Механизм КРТ дает возможность уже в самом ближайшем будущем обновить городскую застройку, сделать более удобной, уютной и приятной для каждого человека», – передал в своем обращении к участникам Форума вице-премьер России Марат Хуснуллин.
По словам Максима Галь, заместителя директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России, использование механизма КРТ обеспечивает не только сбалансированное и устойчивое развитие территорий, повышение эффективности их использования, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, но и достижение заданных показателей в сфере жилищного строительства. Субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями предусматривается применение механизма комплексного развития территорий в отношении более 700 территорий, превышающих площадь 25 тыс. га, а градостроительный потенциал таких территорий составляет более 128 млн кв. м жилья.
«Ключевая задача ДОМ.РФ – нарастить темпы жилищного строительства и повысить качество городской среды путем реализации проектов КРТ на неиспользуемых федеральных землях, которые фактически исключены из повседневной жизни городов и других муниципальных образований», – добавил Андрей Балук, директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ.
До конца 2021 года во всех российских регионах появится как минимум один согласованный проект, рассказал заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин. «Мы поставили себе задачу – до конца года запустить в каждом регионе минимум одну территорию в практическую реализацию, чтобы у нас были дорожные карты со сроками, объемами и т.д.», – объяснил чиновник. По его словам, в настоящий момент продолжается законодательная работа в регионах, а также активно происходит процесс подбора территорий, градостроительный потенциал которых уже превысил 150 млн кв. м.
Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста, отметила, что столичные девелоперы уже стали проявлять интерес именно к комплексному подходу в освоении территорий, а власти Москвы рассматривают возможность реализации 130 проектов КРТ с градостроительным потенциалом в 30 млн кв. м «Нам нужно уходить от практики спальных районов, современный ЖК должен представлять собой «город в городе» – с рабочими местами, соцобъектами, местами отдыха и развития. Особенно актуален вопрос своевременного обеспечения школами и детскими садами», – отметила Карина Малхасян. По ее словам, совместно с девелоперами Москомстройинвест разработал форму договора о строительстве соцобъектов – такие договоры позволяют создать новые места в школах, детсадах и обеспечить граждан другой важной инфраструктурой в пешей доступности.
«Комплексное развитие территорий становится не просто красивым фразеологизмом, а реальной потребностью и условием покупки для подавляющего большинства клиентов. Очень скоро большая часть покупателей будет обращать внимание в первую очередь на качественную среду для жизни, качественную социальную инфраструктуру и безопасность. Поэтому КРТ сейчас в тренде именно как важнейший фактор привлечения клиентов», – резюмировал Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ.
Любовь Цветкова, Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы, прокомментировала принятый закон о КРТ: «Закон нуждается в возможности реализации не только 66-й статьи, когда 100% собственников должны согласиться, но и 68-й статьи, где КРТ может реализовываться поэтапно, тогда с собственниками, которые умеют и хотят развивать территории или договариваться с девелоперами, с ними можно заключать договор. Да, это непростая ситуация, но можно найти решения, чтобы территории развивались сбалансированно, не ущемляя права собственников».
Все важнее для девелоперов становится и альянс с городскими программами, более того, это становится мейнстримом. «Основным драйвером жилищного строительства Москвы в ближайшие пять лет будет являться редевелопмент промышленных территорий. Поэтому для компаний, не готовых к взаимодействию с масштабной городской программой комплексной реновации промзон «Индустриальные кварталы», а также программой стимулирования создания новых рабочих мест, может не остаться подходящих площадок для новых проектов», – считает Марк Гройсман, генеральный директор AFI Development.
По его словам, AFI Development одним из первых крупных девелоперов приняла стратегическое решение участвовать в аукционе на право комплексного развития промзоны «Алтуфьевское шоссе» и стала победителем. «Это гарантированные перспективы работы — строительство на месте депрессивных территорий современного городского района с экологичными технопарками, многофункциональными общественно-деловыми комплексами, комфортной жилой и социальной инфраструктурой», – добавил Марк Гройсман.
Ирина Макиева, главный управляющий партнер по городскому развитию ВЭБ.РФ, обращает внимание на то, как важно прислушиваться к запросу конкретного региона, и в каждом городе нужно реализовывать именно те проекты, на которые есть запрос. В частности, В Кингисеппе при поддержке компании «ПроГород» планируется построить многофункциональный квартал для работников комплекса по переработке газа, а в Иваново – реконструировать Ивановскую мануфактуру. Уже есть реализованные комплексные девелоперские проекты в Татарстане, Ярославской, Ленинградской и Ивановской областях, сейчас «ПроГород» выходит и на Дальний Восток. «Городов у нас много, они очень разные, о том, как реализовывать проекты КРТ, было много дискуссий, но в каждом случае мы нашли правильное совместное решение региона, нашей компании «ПроГород» и того предприятия, для которого мы все это делаем», – рассказала Ирина Макиева.
По словам Андрея Васильева, генерального директора компании «Главстрой», под влиянием ESG-подхода претерпели изменения и сами проекты, важным становится не просто наполнить их жильем и инфраструктурой, акцент делается на создании условий для формирования экономически сильного среднего класса. «Потребительское поведение тоже изменилось, стимулируя потребность в создании вокруг девелоперского продукта целой экосистемы. Мы, как крупная компания, конечно, стремимся не просто соответствовать новым реалиям, а двигаемся на несколько шагов вперед, опережаем и предугадываем, что будет востребованным в будущем», – отметил Андрей Васильев.
С ним согласны и другие участники Форума: проекты меняются. Для того, чтобы оставаться в тренде, девелоперам придется пересмотреть привычные схемы, в том числе и подход к формированию тенант-микса на первых этажах. «Поэтому в новом ЖК может быть три салона красоты и четыре продуктовых магазина, но, например, ни одной химчистки. Чтобы этого не происходило, коммерческие помещения на первых этажах пора воспринимать не как отдельные лоты, а как торговый центр, просто развернутый в горизонтальной плоскости», – обращает внимание Алексей Ионов, заместитель генерального директора ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ).
«Сейчас то время, когда девелоперу важно создать востребованный продукт, который будет превосходить ожидания клиентов. И это должно быть для них приятной неожиданностью. Новые проекты обязательно должны быть лучше предыдущих, а преподносить покупателю свои продукты нужно просто, понятно и в красивой упаковке», – резюмировал Игорь Сагирян, президент ГК «РКС Девелопмент».
«На 2022 год планируется макротренд увеличения ставок. Все банки уже заложили операционные планы, где больше нет 7,5% и заложено девятая ставка Центрального Банка на 2022 год. Ставки 8,5% по вкладам уже рассылают ВТБ, Газпромбанк. Наблюдается, что «длинные» деньги приносят не только корпорации, но и физические лица», – поделилась текущей тенденцией Татьяна Ушкова, председатель правления Абсолют Банка.
«Как и ожидалось, эскроу-счета, проектное финансирование приведет к некой консолидации рынка, и будут работать обычные рыночные механизмы, когда более качественные продукт, более сильные и профессиональные девелоперы будет консолидировать регионы. Надо понимать, что банк рискует не своими деньгами, а деньгами вкладчиков. Есть регионы, где рыночные механизмы работают не так хорошо, как в Москве и крупных городах, но этим вопросом уже занимается институт развития: инфраструктурные облигации, которые позволяют профинансировать строительство инфраструктуры и стоят «за» банковским кредитом с точки зрения возврата», – прокомментировал Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость строительство и девелопмент», вице-президент ВТБ Банка.
Алия Кирьянова, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО Сбербанк, рассказала об ипотечной ставке и эскроу-счетах: «Тренд очевиден: в декабре мы ожидаем повышение ипотечной ставки. Все макроэкономические прогнозы говорят о следующем: мы заходим в очередной виток повышения ставок, как ключевой, так и ипотечной. В IV квартале 2022 года мы ожидаем либо стагнацию, либо снижение ставок. Говоря о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, нужны прозрачные механизмы, инструменты контроля и, главное, гарантия для физического лица, для того чтобы мы перешли именно к этой системе».
В Основной сессии, модерировал которую Сергей Разуваев, генеральный директор GMK, тему коммерческих элементов в жилых проектах как добавочную стоимость продукта поднял Сергей Рябокобылко, управляющий партнер и генеральный директор Cushman & Wakefield: «Коммерческие объекты в жилые проектах – это ядро экосистемы. Говоря о рабочих местах, можно заметить, что это не обременение, а важнейший элемент для создания устойчивой среды. Строительство офисов в центре – следствие инерции и консерватизма рынка. А МЦК – будущий «деловой пояс» города. Формат торговых помещений на улицах в России менее популярен, чем в Европе, в том числе из-за влияния климата».
Владимир Седов, основатель Askona Life Group и города Доброград, выступил с темой «Драйверы развития новых городов. Влияние социальной инфраструктуры на инвестиционную привлекательность недвижимости».
«В мире появляются новые города, совершенно не похожие на своих предшественников. И главное их отличие в том, что они изначально строятся как города для комфортной и здоровой жизни. Мир становится более ориентированным на человека. Уже сейчас, продавая жилье, его описывают качественными характеристиками. А скоро будут продавать услугу менеджмента жизни, который неразрывно связан с этим жильем. Девелоперы будущего будут конкурировать насчет своего понимания качества этих сервисов», – поделился Владимир Седов.
«Сейчас ЖК – не только место для «ночного проживания», но и пространство для досуга, коллабораций, работы и питания. Инфраструктура города приобретает черты поколения Z, которое не желает тратить время в дороге и контактировать с незнакомыми людьми, а пандемия ускорила инфраструктурную эволюцию», – считает Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
О спортивной и социальной инфраструктуре в проектах комплексного развития Москвы на примере ЖК FORIVER рассказал Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «Инград»: «Мы выделяем 4 кластера социальной инфраструктуры в жилых проектах: спортивный, детские сады, медицинский кластер и все, что связано с едой. Уверены, что ЖК FORIVER станет центром кристаллизации как для живущих в этой районе людей, так и для работающих там. В компании «Инград» мы всячески стараемся развивать социальную инфраструктуру, но при оценке определенных земельных участков не всегда понятно количество рекомендуемых коммерческих метров. Здесь должна быть более сложная система оценки окружающей среды и коммерческой площади, для того чтобы поступающий проект комплексного развития территории уже учитывал рыночную востребованность площадей».
В сессии по жилой недвижимости, модератором которой был Павел Левиш, коммерческий директор ИНТЕКО, спикеры уделили внимание вопросу изменения потребительского спроса.
Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro, рассказал об инвестициях на примере уступок: «Пока на рынке не заметно снижение ценообразования и падения объема продаж, однако скорее всего к концу 2021 года мы подойдем к следующей ситуации: часть проектов будет сильно отличаться по объему поглощения проектов-доминантов на локальном рынке (района или административного округа), будет заметна разница между успешными проектами с определенными условиями ценообразования с достаточно высоким объемом поглощения, все окружающие проекты при аналогичных условиях ценообразования могут испытывать гораздо меньшие объемы поглощения и сильно проигрывать по продажам. Возможно, это приведет к тому, что в начале следующего года мы увидим корректировки по ценообразованию, которые необходимо будет согласовывать с банком, являющимся участником проектного финансирования».
Евгений Шитиков, директор розничных продуктов Банка ДОМ.РФ, поделился своим мнением: «Говоря про общие тренды, на 2022 год планируется среднесрочная стабилизация, к концу года возможно снижение ключевой ставки, но в моменте тренд повышения сохраняется, то же самое и с ипотечными ставками. Банк ДОМ.РФ идет в ногу с рынком. Общий тренд в ипотеке направлен на максимальное упрощение для клиента и попытка догнать те лучшие практики, которые уже есть в других продуктах: скорость, понятность, удобство для всех участников».
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», рассказал о продажах в постипотечной реальности в Москве и регионах: «В 2022 году рынок продолжит расти, потому что у него нет иных перспектив. Важно, какими будут ваши продажи на этом рынке. Девелоперы не получат необходимое количество обращений, если нет конкурентного преимущества, название ЖК не доносит до потенциального покупателя решение его потребности, реклама не доносит до покупателя причины, по которым он должен обратиться именно к вам».
Наталия Черкасова, директор по корпоративным финансам компании Glorax, подняла тему облигационных займов: «Деньги акционеров всегда очень дорогие, поэтому для многих застройщиков альтернативным источником финансирования может быть размещение собственных облигационных займов. Вот 5 основных причин для выпуска облигаций: в первую очередь, для выпуска облигаций не нужны залоги и поручители; в течение жизни облигаций компании не нужно гасить тело долга, а только выплатить инвесторам купон раз в полугодие или квартал; с помощью облигаций компания привлекает средства у широкого круга инвесторов; в облигациях нет риска резкого изменения условия финансирования в случае ухудшения ситуации на рынке; выпуская облигации, компания создает публичную кредитную историю, повышая свою инвестиционную привлекательность и узнаваемость на рынке».
Андрей Останин, Ex ТОП крупнейших девелоперских компаний РФ – Группа RBI, Группа Эталон, Группа Самолет, рассказал о реальной готовности продающих команд девелоперов к работе в условиях жесткой конкуренции: «Современный подход к продажам в девелоперских компаниях – это использование метакомпонентного обучения, продажа жизни, а не квадратных метров, применение искусственного интеллекта, геймификации, проведение профилактики профессионального выгорания, повышение мотивации и снижение уровня стресса продавцов».
Дмитрий Французов, директор по продажам компании DETKKI, поднял тему влияния пространства для детей на продажу квартир: «Дом начинается со двора, с его функциональности, визуализации, комфорта и масштаба. А двор принадлежит владельцу квартиры – это место для развития детей, зона занятия спортом, пространство досуга. Любой собственник квартиры при покупке недвижимости выбирает двор».
В параллельной сессии спикеры рассказали об инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Модератором сессии выступила Ирина Ушакова, старший директор, глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия, которая рассказала о ключевых тенденциях в инвестициях в недвижимость: «Все больше капитала уходит в складские проекты и арендное жилье. За 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость составили 281 млрд руб. Это максимальный показатель за всю история рынка России».
Андрей Богданов, руководитель Дирекции по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал», рассказал о розничных ЗПИФ коммерческой недвижимости: «Зона инвестиционного интереса смещается в область девелопмента и реконструкций. В 2022 году ожидается конкуренция с продуктами fixed income за капитал инвесторов, также ожидается конкуренция за лучшие активы, в том числе между управляющими».
Георгий Кичигин, директор по продажам ТРИНФИКО Т, раскрыл тему привлечения финансирования от физических лиц: «Инвестор, который готов вложиться в коммерческую недвижимость, – это любой человек, который обладает свободным капиталам и финансово грамотен. Самый главный принцип любого инвестора – это диверсификация».
Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, рассказал об особенностях инвестиционно-привлекательного проекта на рынке офисной недвижимости: «Привлекательность инвестиций в офисную недвижимость только растет. Девелопмент офисной недвижимости продолжает развиваться, на это есть много причин: рост аренды офисной недвижимости, компании возвращаются в офисы, законодательные тренды, позволяющие создавать рабочие места».
Тимо Хокканен, инвестиционный директор SRV Russia, прокомментировал текущее положение в торговой недвижимости: «Большинство неприятностей были прогнозируемы и временны, другие — долгосрочны и неизбежны в силу общих тенденций, поэтому игроки почти ко всему были в той или иной степени готовы. Концепция торговых помещений в перспективе очень изменится, цифровизация затронет и эту отрасль. Мы уже видим изменения».
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, раскрыл основные факторы инвестиционной привлекательности складов: «Пандемия дала толчок развития складской недвижимости, и стало понятно, что это фундаментальный сегмент недвижимости, который востребован, работает и приносит доход как девелоперам, так и инвесторам. Сейчас хорошее время для компаний, которые так или иначе связаны со складской недвижимостью».
Евгений Большаков, операционный директор Parus Asset Management, рассказал о коллективных инвестициях в недвижимость: «Владение недвижимостью через коллективные инвестиции проще – для этого вам нужно просто зайти в приложение на своем телефоне, выбрать сумму инвестиций и приобрести ПАИ; теперь вы владеете складом класса А с надежным арендатором, который будет платить аренду следующие 10 лет. Как результат, вы получаете стабильный доход на ваш брокерский счет. Это 10, 6% годовых, в то время как от офисов – 7%, от торговых помещений – 8-9% , от квартиры – 3-4% годовых».
Анастасия Корневич, директор по логистике департамента коммерческой недвижимости Акцент Капитал, рассказала об инвестициях в недвижимость с акцентом на будущее: «Складская недвижимость по своему типу – это стратегический объект инфраструктуры, без которого бизнес операционно не может работать, поэтому фундаментальность обуславливает то, что склады были, есть и будут. В моменте мы увидели всплеск доходности».
Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации REPA, прокомментировала прошедший форум: «Форум получился не только федеральным, но и по-настоящему статусным. Среди участников мероприятия были ТОПы девелоперских компаний, первые лица банковских структур, представители ведущих изданий отрасли. Форум собрал более 250 гостей из 40 городов России и стран СНГ, от многих участников мы уже получили огромное количество положительных отзывов. Ассоциация REPA уже готова анонсировать следующий Федеральный Девелоперский форум, который пройдет 26 октября 2022 года. Планируем собрать на одной площадке более 600 участников».
