Курортная недвижимость: обновление и развитие
Сессия «Курортная недвижимость: обновление и развитие» была посвящена развитию рекреационной недвижимости в России. На ней эксперты рассмотрели интересные кейсы и методы господдержки этой сферы, проанализировали тренды, подвели предварительные итоги развития отрасли в текущем году, а также обсудили ряд дискуссионных моментов.
Пандемия и западные санкции кардинально изменили рынок туризма. Доступность зарубежных курортов резко снизилась, зато вырос туризм внутри России.
«Исследования говорят, что 77% россиян хотят путешествовать внутри страны, а не интересует это лишь 3% населения. Причем, география популярных маршрутов постоянно расширяется. Если раньше главными магнитами были Москва, Санкт-Петербург и Сочи, то сейчас мощными центрами притяжения становятся Крым и побережье Каспийского моря, Дальний Восток и, достаточно неожиданно, Русский Север. И государство в последнее время принимает активные действия по стимулированию сферы туризма и гостеприимства», — заметила модератор сессии, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, гостиничного бизнеса, инфраструктуры и строительства компании ГК «Б1» Ольга Архангельская.
«Тренд на развитие туризма в стране только сформировался. Мы недавно провели анализ, и оказалось, что объем инвестиций в эту сферу в ближайшие годы может превысить 700 млрд рублей. А одна из интересных тенденций — резкое увеличением количества туристических аттракций. В числе новых лидеров — Кавказ и Байкал, — заявила руководитель подразделения «Туризм» банка ДОМ.РФ Анна Маликова. — В стране сформирован пул мер господдержки сферы туризма и гостеприимства: от льготных ставок по кредитам малому и среднему бизнесу до грантов на возведение быстровозводимых гостиниц и инфраструктурных облигаций». Совсем недавно банк ДОМ.РФ стал уполномоченным банком по льготному финансированию строительства туристических объектов. Прием заявок заканчивается в ноябре.
«Во всем мире наиболее развиваемое направление в области туризма — это создание сервисных апартаментов под управлением гостиничных операторов. Комбо-история, когда сердцем курорта является отель, а рядом располагаются сервисные апартаменты, является весьма эффективной, — подметила еще один интересный тренд Анна Маликова. — Из России ушли западные гостиничные операторы и это проблема. Отечественные специалисты только обучаются или набирают опыт. Но не менее важная проблема — отсутствие четкого определения, что же такое апартаменты. У нас под ними могут понимать, что угодно — любые квази-квартиры».
«Тема определения статуса апартаментов невероятно остра и отчасти болезненна, — согласилась заместитель генерального директора, коммерческий директор девелоперской компании FIVE Елена Кабешева. — Государство на уровне Госдумы давно не может принять решение по этому поводу. При этом ряд застройщиков хочет приравнять построенные апартаменты к квартирам. Но это неправильно. Апартаменты — это просто отдельный формат недвижимости».
В рамках дискуссии по поводу сервисных апартаментов была обсуждена интересная коллизия о конкуренции между гостиницам и апартаментами в случае, если они управляются одним оператором. По логике управляющая компания должна быть заинтересована в приоритетном заселении в гостиничные номера, но тогда страдают владельцы апартаментов. К тому же есть вопрос и внутренней конкуренции между последними: какую из двух схожих жилых ячеек должна сдавать в аренду управляющая компания и кто проиграет при этом выборе.
«Наш опыт управления гостиницами и апартаментами в Красной Поляне показывает, что конкуренции между форматами нет. Если человек приезжает на несколько дней, то он часто выбирает отель, а если прибывает на более долгий период и с семьей, то оптимальный вариант — апартаменты, — рассказала Елена Кабешева. — Конкуренции между апартаментами тоже нет. Управляющая компания делит общий доход от сдачи в аренду между владельцами апартаментов по котловому методу».
Опыт компании FIVE по строительству апартаментов крайне интересен, потому что девелопер сейчас возводит самый дорогой комплекс в России. Текущая цена «метра» в комплексе Mantera Seaview Residences — 3 млн рублей. В листе ожидания есть лоты, цена по которым должна составить 6 млн рублей.
«Когда мы начинали и на пресейле выставили ценник “один миллион рублей за квадратный метр”, нам говорили: “Ну что вы? Это же Сочи, а не Москва”. Но мы оказались правы: комплекс востребован по таким ценам», — поделились представители компании FIVE. За год средняя стоимость сервисных апартаментов в Сочи выросла на 56%, а емкость рынка за пару лет — более чем в два раза. Средняя доходность сервисных апартаментов в Сочи сегодня составляет 9-14% годовых.
«Процесс мастер-планирования практически завершен, проект переходит из прединвестиционной стадии и входит в инвестиционную фазу. Было разработано и утверждено восемь мастер-планов территорий. Результаты конкурса проекта “Новая Анапа” будут подведены в ближайшее время. География проектов корпорации очень широка: от Камчатки до Калининграда», — рассказал директор департамента мастер-планирования и развития территорий «Корпорации «Туризм.РФ» Вячеслав Шашкин.
Сейчас завершается процесс формирования участков, их подготовки для передачи инвесторам. Корпорация была создана правительством как новый инструмент комплексного развития территории. Она реализует инвестиционные проекты в сфере туризма, занимается созданием мастер-планов развития территорий.
«В настоящий момент мы занимаемся оформлением документации, делаем проекты планировки территорий, работаем над межеванием территорий, — заметил Вячеслав Шашкин. — Уже подключаются инвесторы. Первые объекты должны быть построены в 2026 году».
Начальник отдела маркетингового анализа ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» Наталья Павлова посвятила свое выступление трендам на рынке туризма. По всему миру растет число туристических поездок, в то же время их длительность сокращается. Переход на удаленный формат работы приводит к слиянию отдыха и труда: ради карьеры люди переезжают в локации, которые ранее считались курортными. Происходит «сращивание» оздоровления и отдыха. Растет запрос на современные цифровые технологии, связанные с бронированием, системами «умный дом». Для России набирают силу тренды, связанные с развитием творческого туризма: искусством, сбором трав, изучением народной медицины.
«Единый институт пространственного планирования РФ», по словам Натальи Павловой, сейчас трудится над концепцией развития яхтенного туризма в России. Этот документ создаст условия для становления инфраструктуры этой отрасли.
Руководитель отдела продаж ЖК «Босфор» девелоперской компании «ГК ТОЧНО» Паруйр Варданян рассказал о трендах развития рынка жилой недвижимости Черноморского побережья: «Пандемия с переходом на удаленную работу и специальная военная операция с мобилизацией дали мощный импульс для развития курортной недвижимости. Плюс в стране действуют программы ипотеки со льготной ставкой при покупке новостроек, — отметил эксперт. — В первой фазу “поднялся” Сочи. В инфраструктуру города правительством были сделаны огромные инвестиции перед Олимпиадой. Плюс он получил большую рекламу в связи с Играми. Затем покупатели стали понимать, что Сочи — это слишком дорого. Спрос стал распространяться по региону: люди начали приобретать жилье в Геленджике и Анапе. На новом этапе спрос достиг Новороссийска».
Новороссийск, по мнению Варданяна, страдает от репутации портового города, но имеет ряд преимуществ перед Сочи и Анапой. Это достаточно крупный объект, живущий своей жизнью круглый год. В отличие от него, жизнь в Анапе и Геленджике замирает после окончания курортного сезона. Плюс в Новороссийске есть университет и развитая медицина. Застройщик ГК «Точно» в своем новороссийском проекте реализовал уже более 1500 квартир, что говорит об изменении потребительских предпочтений покупателей курортной недвижимости.
О перспективном формате рекреационной недвижимости рассказал основатель и руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев. «Население страны в большинстве своем сконцентрировано в городах-миллионниках, а местами отдыха, как правило, являются удаленные от крупных городов территории – и находятся в горах или на море. Почему бы не приблизить рекреацию к месту жизни? Такой запрос сейчас очень актуален, и наше архитектурное бюро сейчас занимается сразу несколькими проектами, в которых сочетаются апартаменты с дополнительными рекреационными возможностями. Мы назвали такой формат «курорт в городе»», — объясняет суть новой концепции Тимур Абдуллаев.
Первый комплекс, совмещающий отель, апартаменты и спа-комплекс, возводится сегодня в Екатеринбурге. «Объект расположен в западной части города на берегу Верх-Исетского пруда. Люди тянутся к воде, зона набережной является элементом экологического каркаса города. Именно здесь уместен формат совмещения городской жизни и дополнительной рекреационной составляющей», — говорит Тимур Абдуллаев, — «с точки зрения застройщика такой формат тоже интересен, спрос и цена продаж лотов в таком комплексе иногда превышает стоимость жилья бизнес-класса в центре города».
Тимур Абдуллаев рассказал и о разработке мастер-плана города Сысерть, расположенного в Свердловской области, и о перспективе его развития в контексте рекреационной функции, а также о комплексе апартаментов с аквапарком на горнолыжном курорте Шерегеше: «Здесь несколькими крупными инвесторами разрабатывается общий мастер-план, и на территории создается несколько крупных инвестиционных проектов. В частности, наше бюро разрабатывает один из рекреационных комплексов в Шерегеше со сложными ландшафтами на очень гористой местности, поэтому здесь подразумевается другой характер архитектуры, но тем не менее, есть составляющая, связанная с термами и со спа-зонами».
«Пандемия сильно изменила и рынок недвижимости и сценарии жизни. Граница между работой и отдыхом стала весьма зыбкой. На это изменение реагируют и новые форматы недвижимости, которые перестают быть монофункциональными, а все чаще становятся гибридными. Так что в них можно реализовать сразу несколько сценариев жизни», — отметила Ольга Архангельская.
В завершении сессии возникла дискуссия о мастер-планировании в России. Вопрос был поставлен достаточно остро: не слишком ли в стране увлеклись разнообразными мастер-планами? И не оторвана ли эта тенденция от реальности?
«По практике нашей компании, лишь треть инвестиционных проектов в мастер-планах являются гипотетическими. Остальные — это реальные проекты, с участками и инвесторами, — ответила Ольга Архангельская. — Мастер-план позволяет “упаковать” реально существующие объекты, чтобы комплексно развивать территорию. Он дает возможность сбалансированно развивать общую инфраструктуру курорта в интересах и инвесторов, и будущих гостей курорта».
