Льготная ипотека, ИЖС и КРТ – тренды рынка недвижимости России
Центральным событием прошедшего в центре Москвы Девелоперского форума REPA стала сессия «Развитие строительной отрасли: от слов к делу». Представители власти, отраслевых объединений и бизнеса в формате открытой дискуссии обсудили текущее состояние строительной отрасли и обозначили «болевые точки» – самые актуальные и волнующие вопросы рынка недвижимости.
Утренняя сессия Форума собрала большое число экспертов, представителей девелоперов и застройщиков, архитекторов, проектировщиков, юристов и банкиров; в ней приняли участие также сотрудники коммуникационных агентств и профильные журналисты. Особый настрой всем собравшимся придало вступительное слово вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. «Сегодня в рамках Форума предстоит обсудить самые животрепещущие вопросы строительной отрасли, перспективу развития и будущее рынка недвижимости. Во многом от выработанных сегодня решений зависит качество жизни наших граждан и устойчивое развитие государства, поскольку строительная отрасль – один из крупнейших мультипликаторов экономики страны», – напутствовал участников мероприятия куратор Стройкомплекса страны.
В то же время, по его словам, строительная отрасль устойчиво и не без успехов переносит тяготы и лишения санкционного давления. «Мы представляем одну из немногих отраслей, которая, несмотря на все сложности и вызовы, системно развивается с 2020 года. За три года объем строительных работ вырос на 15%, в текущем году также прогнозируем прирост. Во многом это результат нашей с вами совместной работы», – сообщил М. Хуснуллин.
Говоря о развитии строительной отрасли в целом, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз подчеркнул, что сегодняшняя геополитическая ситуация и санкционные ограничения, конечно, внесли коррективы в процесс, но при этом глобальные задачи по вводу жилья, развитию дорожного строительства, обновлению фонда жилищно-коммунального хозяйства находятся в работе и в активной стадии реализации.
«С начала года в России введено порядка 79,3 млн кв.м недвижимости, при этом 31 млн “квадратов” приходится на многоквартирные дома, свыше 48 млн кв.м – на индивидуальное жилье. Получается, что объем ввода жилья превосходит показатели прошлого года. Это говорит об эффективности и устойчивости строительной отрасли, а также об эффективности мер поддержки, которые разрабатывают правительство и банки», – отметил Антон Мороз.
Одной из важнейших мер поддержки, по его мнению, стал механизм льготного ипотечного кредитования. «Если говорить об ипотеке в целом, то с начала года оформлено 1,2 млн кредитов на сумму 4,5 трлн рублей. Это вдвое больше показателей аналогичного периода прошлого года», – констатировал он.
В свою очередь председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты (ТПП) РФ Александр Каньшин обратил внимание собравшихся на непростые условия работы застройщиков. «На протяжении последних лет было принято немало решений и законов, направленных на защиту граждан и дольщиков, и действующее законодательство стоит на страже их интересов. Но сегодня в непростых экономических условиях надо подумать и о поддержке самих застройщиков, и о положении бизнеса», – призвал А. Каньшин.
Сейчас, по его словам, в профессиональной среде идут активные обсуждения возможных механизмов поддержки. «С одной стороны, некоторые эксперты предлагают вообще отменить 214-й федеральный закон и продавать не стройку, а только готовое жилье. С другой – все мы понимаем, что реализация проекта занимает в среднем пять лет, и компаниям все это время нужны деньги. Выходом может стать субсидирование ставки банковского кредитования для самих строительных компаний», – заметил он.
Важным элементом налаживания диалога между властями и бизнесом участники Форума назвали совершенствование нормативной базы. В частности, по словам руководителя оргкомитета Совета главных архитекторов субъектов РФ и муниципальных образований Натальи Климовой, практика реализации масштабных градостроительных проектов требует внесения изменений в Градостроительный кодекс. «Серьезной проблемой остается подготовка земельных участков в рамках проектов комплексного развития территорий, также остается немало вопросов по «увязке» документов федерального и регионального уровней. Все это затягивает процесс реализации проектов, усложняет работу и архитекторов, и проектировщиков, и девелоперов», – уточнила Н. Климова.
Она подчеркнула, что создание понятных и прозрачных правил работы способствует повышению инвестиционной привлекательности строительной сферы, а также «раскрывает возможности для творчества архитекторов».
Учитывая ежегодно растущие темпы строительства индивидуального жилья, а также небывалую популярность этого сегмента среди потенциальных покупателей недвижимости, особое звучание на Форуме получила тема развития частной застройки. Первый заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, главный архитектор Московской области Александра Кузьмина информировала о том, что основной площадкой строительства индивидуальных домов в Подмосковье стал серединный пояс. «Долгое время он у нас был немножечко потерянный. И когда мы искали точки роста и развития региона, искали новые смыслы, – он нашёлся естественным образом, причем и у нас, и у жителей, и у девелоперов», – отметила она.
Для реализации таких проектов в Московской области ввели понятие кластеров. «Причём кластеров не в модном понимании, когда два завода рядом — это кластер, а в классическом смысле. Это территория не менее 100 гектаров по площади, которая имеет признаки развитой или создаваемой дорожной сети, а также рабочих мест, общей социальной инфраструктуры в хорошей доступности. Таким образом, мы формируем сейчас новые поселения – это сельские поселения, но с современным уровнем комфорта, с высокой обеспеченностью инфраструктурой. Таким образом, область получает зону ИЖС, но городского качества», – пояснила А. Кузьмина.
Не обошла вниманием архитектор и вопрос соседства зон ИЖС с многоэтажной высокоурбанизированной городской средой. В случае высокоэтажного строительства рядом с территорией индивидуальной жилой застройки или садовых товариществ в Московской области необходимо формировать буферную 120-метровую зону, в которой ничего кроме её благоустройства и объектов транспортной инфраструктуры предпринимать и размещать нельзя. «А что касается последующих 100 метров, мы должны начинать застройку всегда с 4 этажей. И в дальнейшем делать повышение не более чем на 2 этажа, то есть 4-6-8-10. Кстати, психологи подтверждают правильность этой практики, так как ментально человек, который живёт в четырёхэтажке, как и житель индивидуального жилого дома или таунхауса, ещё мыслит категориями «моя земля», а вот там уже где-то ближе к 10-12 этажам, возникает «моя квартира» и более потребительское отношение к окружающей территории», – подчеркнула А. Кузьмина.
Своим опытом работы с малоэтажной и индивидуальной застройкой поделился и первый заместитель председателя комитета градостроительной политики Ленинградской области, главный архитектор региона Сергей Лутченко. «Малоэтажная застройка может появиться по всей территории Ленинградской области, где в принципе можно строить жилье. В первую очередь – в зоне незначительной урбанизации: например, в сельских поселениях, где ограничение этажности не более 5 этажей. Если же функциональная зона предполагает многоэтажную застройку до 12 этажей, то там могут быть дома малоэтажной и среднеэтажной застройки», – пояснил С. Лутченко.
При этом, если у застройщика есть возможность возводить большие кварталы, то надо оставлять после себя не просто рядовую застройку, а архитектурно-градостроительные комплексы, которые могут быть примерами современной комфортной среды. «Не менее важен полицентричный и комплексный подход к развитию территорий. Это требует развития общественных пространств, социальной и транспортной инфраструктуры. Сейчас вся это инфраструктура развивается уже не только силами субъектов федерации, но и силами самих девелоперов», – подчеркнул С. Лутченко.
Продолжая тему качественного и комплексного развития территорий, вице-президент Группы «Эталон» Дмитрий Володин отметил, что комфортную городскую среду можно создавать и в рамках крупных многоэтажных проектов. «Сегодня до 50% территории жилого комплекса уходит на благоустройство. Принципы комплексного развития, предусматривающие создание точек притяжения в шаговой доступности от жилья, стали обязательными для тех проектов, которые хотят быть успешными. Сегодня люди хотят найти работу, получить ту или иную услугу, посетить врача или отвести ребенка в школу, не покидая своего района. Теперь это возможно», – пояснил Д. Володин. В качестве примеров он представил проекты Nagatino i-Land и Shagal. «Архитектура и общественные пространства района спроектированы на основе ежедневных сценариев жизни конкретных пользователей. Весь район спроектирован по принципу 15-минутной доступности: к любому объекту инфраструктуры вас приведет продуманный маршрут. Этот принцип соблюдается на каждом этапе строительства», – отметил Володин.
