Как увязать интересы стейкхолдеров в вопросе развития города
Архитекторы и девелоперы — будто представители разных планет. Первым по душе изящество форм и сложность линий, а однотипность и повторяемость навевает на них тоску. Вторые же красоту стараются перевести в цифровой эквивалент и каждое архитектурное решение проверяют на прочность себестоимостью вложений. Казалось бы, им невозможно договориться, но ежедневно доказывают обратное, поскольку являются стейкхолдерами или соучастниками одно и того же процесса — развития города. О том, как им это удается, что такое удачная архитектура, полезно ли девелоперским компаниям содержать собственные архитектурные бюро и можно ли на имени архитектора сделать продажи речь шла на одной из дискуссий, которую в рамках Девелоперского форума, организованного Ассоциацией REPA, модерировал соучредитель агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский.
Вопрос, как взаимовыгодно сосуществовать архитекторам и девелоперам сейчас стоит очень остро. А ведь каких-то 35 лет назад такой проблемы не было и вовсе. Более того, именно архитекторы создали условия для процветания девелоперов в самом сложном и финансово емком сегменте недвижимости — элитном. Как вспоминает соучредитель и первый заместитель директора архитектурного бюро «Остоженка» Андрей Гнездилов, все началось еще до распада Советского Союза в далеком 1988-м году, когда их бюро, в то время только созданное на базе МАрхИ, получило госзаказ на разработку концепции микрорайона Остоженка. В качестве условной единицы было взято отдельное домовладение, хотя этот термин тогда не был популярен, да и частной собственности еще почти не было. Но этот принцип был виден на старых дореволюционных картах Остоженки и его перенесли в настоящее. Его же применили для разработки регламента взаимодействия с соседями — что можно строить на одном участке, чтобы не мешать другому, как именно строить, какая высота зданий допустима и прочее.
«Благодаря таким четким правилам этот район стал очень быстро строиться, — вспоминает Андрей Гнездилов. — В 1993 году мы выпустили 23 папки с документами, которые сейчас бы назвали ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — документы, которые позволяли заказчику начинать проектирование и строительство. В генеральную дирекцию “Остоженки” приходили девелоперы, которые уже обладали своим капиталом и выбирали эти участки как в магазине. И буквально до 2005 года было построено порядка 15-20 адресов».
Причем построено настолько качественно, что сейчас далеко не каждый отличит старинный дом от нового. Благодаря такому подходу именно на Остоженке появились первые новаторские объекты таких знаковых архитекторов, как Сергей Скуратов, Юрий Григорян и других. Именно он дал возможность девелоперу Борису Кузницу поднять ценовую планку за «квадрат» новостройки на Остоженке на небывалую высоту — до $12 тыс., в то время, как в других аналогичных локация этот уровень составлял всего $3-4 тыс. Так была создана «Золотая миля».
Это был как раз тот случай, когда капитализацию участия архитекторов в проекте можно было измерить деньгами. Но это касается лишь элитной недвижимости. В проектах более низких классов так делать не получалось и тогда, и сейчас.
«Я на протяжении многих лет вместе с сотрудниками Высшей школы экономики и с другим профессионалами пытался понять, как можно оценить в целом качественную архитектуру, — говорит Петр Кирилловский, директор департамента развития ГК ФСК, которая в основном занимает проектами бизнес-класса. — Но большие исследования, к сожалению, показывают, что потребитель этого сделать не может вовсе. Он способен только оценить архитектуру по принципу нравится/не нравится. Если переходить конкретно к цифрам, то исследуя аудиторию бизнес-класса, в этом году мы опросили более 500 покупателей детально по каждому продуктовому атрибуту и попытались отразить их ожидания в деньгах. Это было очень сложное исследование. К примеру, себестоимость фасада объекта в бизнес-классе колеблется примерно от 25 до 35 тыс. руб. в квадратном метре — разница в 10 тыс. руб. К слову, потребителей, готовых доплачивать эту разницу, всего 3%. Это означает, что для покупателя не очень важно, из чего сделан фасад и насколько он качественный. Но мы понимаем, что если объект будет выглядеть плохо, то человек просто не купит квартиру. Сильный архитектор четко осознает, что такое хорошая композиция, красивая архитектура, и умеет добиться высокой оценки готового продукта со стороны потребителя».
В еще более низких классах — стандартном и комфорте — измерить влияние архитектора и вовсе не представляется возможным. Потому что именитый архитектор — это всегда дорого, а в подобных классах недвижимости «балом правит цена вопроса». По мнению директора по продукту группы «Самолет» Леона Пряжникова, девелопер низкобюджетных проектов пойдет на дополнительные траты (в том числе на архитектурные) лишь в том случае, если увеличение вложений на 1% позволит повысить цену продажи на 3%. Но так получается редко. Поэтому для оптимизации расходов «Самолет» обзавелся тремя собственными архитектурным бюро и одним проектным институтом. Причем в их задачи входит не только работа над проектами девелопера, но и получение внешних заказов. То есть, создание собственных архитектурных брендов.
Но это, по словам партнера-основателя и главного архитектора ТПО «Резерв» Владимира Плоткина, совершенно невозможно. Архитектор не может полноценно развиваться, если «встроен» в команду застройщика. Ему нужна свобода. Более того, в бюджетных проектах место качественной (то есть, по мнению эксперта, внешней) архитектуре все таки есть.
«Один из самых ценных мейнстримов в европейской архитектуре — это голландская архитектура, — рассказывает Владимир Плоткин. — Она стала известной и популярной в основном из-за работ в малобюджетном и социальном жилье. Наиболее интересные проекты были построены именно так, причем очень экономично, точно и невероятно концептуально».
Однако как заметил представитель ФСК, голландские бюджетные проекты в 2,5 раза дороже, чем наш комфорт или даже бизнес классы. Так что сравнение некорректно. Есть и другие причины, в силу которых именная «суперархитектура» у нас мало приживается.
«Небоскреб The Shard, который стоит в Лондоне, 10 лет проектировался, а потом еще 8 лет строился, — говорит Петр Кирилловский. — Нет у застройщиков возможностей существовать в таком режиме в России. Мы работаем совсем в других темпах и других объемах».
Но даже если бы такая возможность была, то вряд ли на имени архитектора можно было бы популяризировать проект и построить продажи.
«Нельзя применять к нашей действительности западные стандарты, — объясняет Андрей Гнездилов. — Если за рубежом архитектор является медийной фигурой, то у нас занимается “незаметной” деятельностью. И то, как девелоперы в России используют имя иностранных специалистов, актуально только для рекламы. Потому что их идеи в нашей стране не приживутся и скорее всего не будут иметь будущего. В нашей действительности имя архитектора звучит не как реклама, а как синоним качества. И это не пустой звук. Девелопер может прийти за концепцией в бюро Григоряна, Скуратова, Плоткина и быть уверенным, что получит очень качественный продукт. Ведь имя нельзя получить по знакомству или блату — его нужно заработать».
А вот покупатели эти имена узнают редко — сами по себе им они мало о чем говорят, разве что в связке с уже реализованными проектами. Получается, что ценность качественной архитектуры и архитекторов — не в том, чтобы повысить значимость новостройки в глазах покупателей, а чтобы помочь самим девелоперам не ошибиться в конкретных решениях, получить качественную рабочую документацию и прочие выгоды. Но как выбрать такого специалиста?
Иногда, чтобы решить эту проблему, устраиваются целые архитектурные конкурсы. Некоторые архитекторы их игнорируют, считая, что им не по статусу соревноваться с себе подобными. Другие же, даже очень известные, напротив, считают, что конкурс — это толчок для саморазвития и проверки собственных идей на актуальность и востребованность временем.
Владимир Плоткин вспомнил историю участия в конкурсе на проектирование крупного больничного комплекса в Коммунарке, которую выиграло ТПО «Резерв». Впоследствии он победил в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта образования и медицины» в московской архитектурной премии 2019 года, а в категории «Проекты — объекты здравоохранения» вошел в шорт-лист Всемирного фестиваля архитектуры (World Architecture Festival), который в том же году проходил в Амстердаме.
Также в активе бюро имеется и выигранный конкурс по концертному залу «Зарядье».
«Застройщики вышли на стройплощадку и стали изготавливать фундаментную плиту еще до того, как мы провели первую линию на эскизном проекте, — вспоминает Владимир Плоткин. — А все потому, что делать это нужно было очень быстро. Начали в 2015 году, а в 2017 следовало сдать как минимум парк и хотя бы фасады концертного зала. Поэтому работа была очень активная, ведь это госзаказ. Но проект можно считать достаточно успешным, потому что практически все, что было запланировано на стадии концепции, на 95-98% реализовано».
Это пример, когда архитектурный конкурс проводил город. Но иногда тот же прием используют сами девелоперы, правда все еще с подачи последнего.
«В 2013 году город порекомендовал нам запустить международный конкурс по реорганизации промзоны завода “Серп и молот”, где теперь появился наш проект “Символ”, — рассказывает руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. — Это было масштабное событие, схожее с «Зарядьем». В нем участвовало 157 компаний из 17 стран и было приглашено международное жюри. В итоге в финал вышли 5 участников, а победителем стала компания из Великобритании. Это был «вау-проект», в который мы влюбились изначально с точки зрения визуализации. Нам даже казалось, что его невозможно реализовать. Но когда погрузились в это, то поняли, что все это реально».
Упоминание «вау-эффекта» касается парка «Зеленая река», который решили возвести в центре «Символа». Получилось шикарно. Правда, как признались в «Донстрое», несмотря на всю успешность идеи с конкурсом, с тех пор подобных мероприятий они не проводили — слишком накладно выходит по времени.
Впрочем, по какой бы схеме не выстраивались взаимоотношения архитектора и девелопера — с помощью конкурса или нет — главное, чтобы они понимали друг друга.
«Приходя к архитектору, девелопер заранее знает, зачем он к нему обращается, — уверен руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов. — Но нужно помнить закон Парето: 80% ценностей создается за счет 20% труда. Так вот, 80% ценностей для девелопера создается архитектором за счет 20% его работы. По сути, девелоперу в этой ситуации нужна визуализация. А 80% работы, когда мы пытаемся найти то самое уникальное решение, по большому счету не нужно. И если еще на старте мы четко понимаем правила игры и свою роль в этой связке, то можно получить непревзойденный результат».
