Голь на выдумку хитра: как кризис заставит девелоперов новые технологии внедрять
Вопросы оптимизации и применения различных усовершенствований становятся особенно актуальны в трудные времена. Так, например, чтобы «не затягивать пояс» и не экономить на мелочах, застройщики задумываются о более эффективном управлении бизнесом, о повышении производительности труда и о внедрении инновационных решений. Именно эти вопросы обсуждали участники сессии «Строительство и новые технологии» в рамках Девелоперского форума REPA (Ассоциация профессионалов рынка недвижимости).
В поисках интенсификации строительного процесса, повышения эффективности своей работы, а также сокращения издержек девелоперы и застройщики обратили внимание на новые тренды. В основном они связаны с применением новых технологий строительства, с цифровизацией процессов управления, однако особое внимание участники сессии уделили вопросам повышения производительности труда.
Стоит признать, что кадровый вопрос на рынке недвижимости из разряда «вечных» – каждое поколение застройщиков сетует на дефицит квалифицированных кадров. И самым очевидным и простым решением этого вопроса остается привлечение иностранной рабочей силы. Вместе с тем, по мнению участников дискуссии, такой подход помимо сиюминутного удовлетворения спроса может иметь немало побочных эффектов.
Более того, в ряде случаев информация о высокой квалификации и возможностях зарубежных партнеров бывает преувеличена. Так, президент ГК «Основа» Александр Ручьев поделился опытом работы с китайскими компаниями: «Бытует мнение, что китайцы строят очень быстро и очень качественно, однако это миф. Мы предметно изучали ситуацию и можем точно сказать, что в настоящее время они чрезвычайно переоценены». Также российские девелоперы могут составить конкуренцию китайским компаниям и в процессах управления стройкой. «Я был на стройке у китайцев, там в управлении занято 80 человек. Я изучил ситуацию – у меня бы 18 сотрудников справились. К тому же существует немало национальных особенностей и традиций, которые нашим заказчикам могут показаться странными. Порой возникают недопонимания: то, что кажется очевидным для нас, удивительно и странно для них», – пояснил А. Ручьев.
Необходимость повышения производительности труда отметил и управляющий директор Девелоперского блока группы «Самолет» по Москве и Московской области Айман Эль-Хашем. По его данным, средний показатель в России сегодня составляет 346 тысяч рублей на человека в месяц, в то время как в США это значение достигает отметки 562, в Китае – 600, а в Корее – 612.
При этом топ-менеджер поделился рецептами повышения производительности труда в компании «Самолет»: «Если 2021 году среднее значение составляло 250 тысяч рублей на человека в месяц, то сегодня уже 553. Такого роста на 60% удалось добиться благодаря цифровизации и организационной эффективности», – уточнил А. Эль-Хашем.
Помимо этого, специалисты отмечают, что производительность труда повышает внедрение технологий информационного моделирования (BIM) – за счет кратного уменьшения количества изменений в проектной и рабочей документации. Эффект BIM-проектирования на производительность труда во всем процессе строительства составляет около 10% благодаря своевременной поставке материалов, снижению количества переделок. «Другим ресурсом повышения эффективности, безусловно, стали префабрикация и модуляризация. Это позволило снизить количество трудозатрат за счет потокового производства в цеху и минимизации непроизводительного времени на площадке», – добавил А. Эль-Хашем.
Тему модульного строительства продолжил директор проектного офиса Префаб Технологии Михаил Гинзбург. Эксперт выразил уверенность, что дефицит рабочей силы и экономические трудности станут драйвером более широкого применения префаб-технологий. «Любой застройщик, имеющий в работе не один проект, ощущает дефицит кадров, который может доходить до 30%. Как следствие – все друг у друга начинают переманивать подрядчиков. Именно в таких условиях рождается спрос на интенсификацию строительного процесса, новые технологии», – пояснил М. Гинзбург.
Он отметил, что использование префаб-технологий позволяет значительно сократить издержки на выполнение работ и добиться максимально высокого качества строительства. Среди основных достоинств модульных сооружений стоит отметить высокую скорость возведения и всесезонность. «При этом не стоит думать, что применение префаб-технологий ограничивает архитектурную и художественную выразительность объектов. Уже сегодня есть решения, позволяющие создавать оригинальные здания, причем с экономией времени и денег», – подчеркнул М. Гинзбург.
В свою очередь руководитель продукта менеджмента «КНАУФ Гипс Россия и Белоруссия» Дмитрий Цюрупа рассказал о преимуществах технологии сухого строительства и применении гипсовых строительных смесей. «Строительные материалы, которые компания производит в России, закрывают все потребности застройщиков в отделке помещений. На 20-ти собственных предприятиях в России производится продукция для местного рынка и из местного сырья. Сегодня более 50 российских застройщиков применяют эту технологию и материалы, более 140 жилых комплексов уже построены», – добавил он.
Д. Цюрупа подчеркнул, что в подмосковном Красногорске на базе первого российского предприятия КНАУФ создан один из лучших в отрасли научно-исследовательских центров, что позволяет адаптировать рецептуры и создавать продукты на уровне лучших мировых образцов.
В то же время для более широкого применения модульных технологий эксперты отметили необходимость усовершенствования нормативной базы. В частности, независимый консультант по правовым вопросам в девелопменте Марина Митяшина рассказала о такой коллизии: «Застройщики нередко размещают префаб-производство прямо на строительной площадке. Однако в большинстве случаев возведение жилье проходит в жилых кварталах, а значит, по закону требуется санитарная зона. Сегодня девелоперам удается в каждом конкретном индивидуальном случае урегулировать эти вопросы, но нужно все-таки системное решение», – уточнила эксперт.
Еще одной интересной технологией, позволяющей оптимизировать сроки ввода недвижимости, стало стальное строительство. «Сегодня работать на строительной площадке, собирая все с нуля, с привлечением большого количества работников – это как в каменном веке. В будущем мы придем к готовым модулям, но уже сейчас, применяя металлокаркас, можно ускорить строительство на 30% за счет монтажа готовых конструкций и сократить трудозатраты на 20%», – отметил руководитель направления развития стального строительства ПАО «Северсталь» Михаил Соколов.
По его мнению, важным преимуществом этой технологии является возможность оперативно реагировать на запросы рынка: не пытаться подогнать тот или иной проект под стальной каркас, а наоборот, адаптировать решение на стальном каркасе под требования девелопера.
По словам топ-менеджера компании, применение технологии стального строительства особенно актуально для северных регионов России, Сибири и Дальнего Востока. «Здесь стальной каркас может дать прямое сокращение затрат на реализацию проекта за счет снижения логистических издержек и экономии на обслуживании кредита и строительной площадки», – пояснил М. Соколов.
Кстати, тему строительства в Арктической зоне наиболее полно раскрыл заместитель генерального директора по инжинирингу и цифровизации строительства ГК ЭНКО Роман Демчук, который представил уже реализуемые проекты и рассказал об особенностях работы в суровых условиях Севера. «Районы Крайнего Севера — это больше половины территории нашей страны, причем стратегически важной территории, ведь здесь сосредоточены такие ресурсы как нефть газ, руда и другие. Поэтому вопрос, надо ли развивать и заселять эти регионы, не стоит. Вопрос – как сделать это эффективно?», – отметил Р. Демчук.
«При этом есть, конечно, и особенности работы в условиях Крайнего Севера. Например, здесь практически нет местных кадров, ограниченное количество строительной техники и подрядных организаций, а также короткий строительный сезон. В результате мы видим увеличение затрат на жилье, питание и содержание вагон-городков», – рассказал Р. Демчук.
Но факторами, стимулирующими деятельность девелоперов в этом регионе, являются, по его убеждению, развитие Арктического транспортного пути со строительством портов и заводов в районе добычи, рост поддержки арктических регионов со стороны государства, реализация государственных программ по переселению из ветхого и аварийного жилья, что в конечном итоге приведет к возникновению и росту спроса на жилье в новых городах и поселках. Представитель девелопера уверен, что за регионами Крайнего Севера – будущее, а все проблемы – решаемы.
