Банки vs девелоперы: эффективный тандем или конфликт интересов
Сессия «Банки vs девелоперы: эффективный тандем или конфликт интересов» посвятила своё время одному из ключевых противостояний и коллабораций нашего времени в жилищном строительстве. Речь идёт о кредитующих банках и девелоперах, об их участии в едином процессе – девелопменте на основе проектного финансирования с применением эскроу-счетов.
В последние годы банки стали ключевым игроком первичного рынка и жилищного девелопмента в целом. Они кредитуют стройки, они накапливают деньги покупателей на эскроу-счетах, они выдают ипотечные кредиты нуждающимся в покупке квартиры. Но, при всём при этом, они остаются чисто финансовым институтом, не занимающимся прямыми инвестициями в стройку или же покупающим квартиры для перепродажи.
Со своей стороны представители банков на сессии заявили, что никаких противоречий и претензий от застройщиков к банковской сфере они не наблюдают, наоборот, банки и девелоперы – это прекрасно работающий тандем. Прошел достаточный срок, чтобы обе стороны отработали взаимодействие, и теперь проектное финансирование – это хорошо отлаженный механизм, позволяющий строить жильё в значительных объемах.
В ответ на это Юлия Сидская, Директор по инвестициям, Alias Group, заявила, что точка конфликта все-таки есть и это пресловутый «ключ», то есть ключевая ставка Центробанка РФ. Кредитные деньги сейчас не просто дороги, а очень дороги. Как результат, по словам Юлии, к нам приходит «эпоха длинных продаж», которые являются следствием дорогих кредитных денег. Понятно, что в данном случае имелось в виду стимулирование спроса через ипотечные кредиты. Но, с другой стороны, высокая ставка – это ещё и высокая себестоимость строительства. Именно здесь представитель девелоперов видит столкновение интересов обеих групп.
Андрей Бахмутов, Вице-президент Банка ДОМ.РФ, сделал прогноз, что «двузначные ставки надолго»: мы вступили в эпоху дорогих кредитных денег и высокой инфляции, и, исходя из этого, все участники рынка должны строить свою работу.
По его словам, уже сейчас наблюдается переориентация застройщиков на так называемые «быстрые площадки» несмотря на то, что «пока всё продаётся», а первичный рынок находится под зонтиком субсидирования. Это те проекты, которые могут быть реализованы в небольшие сроки и, как следствие, менее зависимы от кредитной нагрузки.
Высокая ставка ведёт к перекосу на рынке и к сдвигу спроса со вторичного рынка на первичный. Цены на «первичке» и «вторичке» оторвались друг от друга. Вдобавок, как утверждает Андрей Давыдов, руководитель фин.управления группы «Самолет», боль нынешнего покупателя даже не величина кредитной ставки, а размер первичного взноса. И здесь, кстати, становится значимой роль другого вида кредитования, а именно – потребительского кредита, откуда потенциальные покупатели могут черпать средства на первоначальный взнос.
Ирина Евстратова, ПАО «Совкомбанк», также видит накопление проблем в ипотечном секторе. По её оценке объем ипотечных займов по РФ с нынешнего уровня в 7 трлн.рублей упадёт в следующем году до цифры в 4-4,5 трлн.рублей. Кстати, интересна и её другое предсказание – это ключевая ставка на уровне 10% к концу 2025 года. Это одно из самых оптимистичных заявлений, прозвучавших на сессии.
А вот по мнению представителя Сбербанка Светланы Назаровой рынок находится пока в балансе. Причём имеется в виду и рынок ипотеки, и первичный рынок в целом. Вдобавок, как сказала Светлана, в каком-то виде субсидируемая ипотека будет сохранена и в 2025 году, так что особых причин для беспокойства пока нет. Основным способом изменения ситуации станет плавное увеличение процента субсидируемой ставки, а не жесткая отмена в один момент. Хотя коллеги здесь привели опыт прошлых лет, когда субсидию ипотеки отключали буквально по щелчку пальцев.
Разобравшись с макроэкономическими проблемами участники дискуссии затронули отдельные сегменты рынка. В частности девелоперы посетовали на низкий интерес банков в кредитовании индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ипотека здесь захватывает не более 10% сделок, в то время как для первичного и вторичного рынков её доля составляет 50-80% в зависимости от сегмента.
Представители банков, в свою очередь отметили, что, несмотря на огромный потенциал ИЖС (по вводу кв.метров в стране сегмент занимает долю около половины), этот сектор остаётся малоинтересным по очень простой причине. Проблема состоит в ненадежности оценки залога для банков и общим недоверием к данным по продажам. Сделки по ИЖС слабо отражаются в накапливаемой статистике от Росреестра. Есть здесь и другая сложность – это наличие земельного участка, который приходится оценивать по иной методике, чем дом.
Следующий сегмент, который также слабо охвачен ипотечным кредитованием, – это апартаменты. Отсутствие должного законодательства и легитимности апартаментов как жилья приводит к тому, что на них не распространяется льготированная ставка ни одного из видов специализированной ипотеки (военная, семейная, для IT-специалистов и пр.) С другой стороны, апартаменты – это всё то же новое строительство, требующее всё того же проектного финансирования. В итоге, как утверждает Андрей Давыдов, Группа «Самолет», девелоперам приходится самим субсидировать ипотечную ставку, придумывать собственные подходы к стимулированию спроса.
Лилия Арцибашева, коммерческий директор, Regions Development, осветила ситуацию в премиальном сегменте недвижимости. Здесь, по её словам, хорошо работает семейная ипотека, так как базовый клиент «премиума» – это семья. Причём нередко по семейной ипотеке покупают сразу пакет квартир, вторая это, к примеру, для сына-студента. Ещё одна специфика сегмента состоит в том, что обеспеченный покупатель в большей степени смотрит на ставку, а не на размер ежемесячного платежа (в «экономе» и «комфорте» – обратная ситуация). В итоге становится высокой значимость ключевой ставки и условий выдачи ипотечного кредита.
Так, расширение IT-ипотеки на всех сотрудников компаний (ранее её давали только прямым IT-специалистам) привело к росту доли этого вида ипотеки в премиальном сегменте с 10% до 30%.
Следующий сегмент девелопмента, который попал под обсуждение, носит аббревиатуру «КРТ» – комплексное развитие территорий. Сюда попадают крупные проекты, требующие совместного участия сразу нескольких сторон, – девелоперов, инвесторов, городской администрации, федерального бюджета. Кроме того, здесь действует своё собственное законодательство, описываемое Федеральным законом «494-ФЗ», и это дает сильный отпечаток на работу, как банков, так и застройщиков.
Роман Кирюхин, вице-президент АО «Альфа-Банк», сообщил, что финансирование проектов КРТ крайне затруднено для банков. В первую очередь, это связано с отсутствием гарантий для инвесторов. Так, к примеру, финансирующий банк не может взять под залог земельный участок КРТ, да и простая переуступка здесь невозможна. В случае краха девелопера администрация попросту замыкает активы на себя, прерывая аренду участка, вместо того, чтобы передать право аренды банку, а это неприемлемо для инвестора. Да и в случае недостроя объект также не переходит к финансирующему банку, готовому найти способ достроить и успешно закрыть проект.
В итоге такого продукта как «проектное финансирование КРТ» для банков попросту нет. И это при том, что потенциал КРТ невероятно огромен, по словам одного из участников сессии, только в одной Москве земельный банк КРТ оценивается в 35 млн.кв.метров. В итоге, банкиры ждут сведения законодательной ситуации с КРТ к тому виду, что имеет место для обычного жилищного строительства. Это даст сильный толчок для проектного финансирования КРТ.
В заключение был поднят действительно острый для всех сторон вопрос о досрочном раскрытии эскроу-счетов. Именно он стал конфликтной точкой, где мнения банкиров и девелоперов разделились.
Суть проблемы состоит в том, что в деньги на эскроу-счетах лежат годами и не работают. Они попросту заморожены до того момента, пока застройщик не выполнит все свои обязательства. Однако в условиях двузначной инфляции это означает, что эти деньги тают, а ведь именно из них застройщик получает свою прибыль. Центробанк РФ здесь занял жесткую позицию – эскроу-счета досрочно не раскрывать.
Ирина Евстратова, «Совкомбанк», посетовала, что здесь, как и в ситуации с ростом ключевой ставки, банкиры никак не могут повлиять на позицию своего регулятора.
Роман Кирюхин, «Альфа-банк», раскрыл суть проблемы. По его словам существует опасность ситуации, когда застройщик прервёт свою работу на высокой стадии строительства объекта. А если эскроу-счета на этот момент будут в значительном объёме уже раскрыты, то компенсировать покупателям будет попросту нечем. Это сложная ситуация и для банка, и для застройщика.
Юлия Сидская, «Alias Group», от лица девелоперов парировала этот тезис в том ключе, что описываемая ситуация – это риск, который может быть застрахован. У банков есть свои страховые компании, и они могут попросту разработать соответствующий продукт. И это при том, что проектное финансирование на данный момент – это самая низкорискованная отрасль для банков.
С точки зрения банкиров, замороженные эскроу-счета – это прекрасный стимул для застройщиков как можно быстрее закончить свою работу и разморозить средства, и, главное, свою прибыль. По словам, Ириной Евстратовой сам механизм эскроу придуман для максимальной защиты физлиц-покупателей. В том числе и для ситуации, когда у банка отзывают лицензию. И если бы существовал веский довод к отмене заморозки эскроу-счетов, то это уже было бы сделано.
Здесь стоит сделать отсылку к чуть более раннему моменту дискуссии, когда представителями банков было заявлено, что само по себе ведение эскроу счетом для них – это самая низкая часть дохода от работы по проектному финансированию. Основную долю здесь формируют проценты по кредитованию проекта и проценты от ипотеки для физлиц. То есть, сами по себе банки не слишком заинтересованы в максимально долгом удержании денег на эскроу.
Юлия Сидская в самом конце полемики заявила, что нынешняя ситуация, которую описывают как «эпоха длинных продаж», вместе с замороженными эскроу-счетами приводит к затягиванию срока получения квартир для покупателей, к примеру, с трех лет до пяти. Однако банковская сторона осталась при своем убеждении, что для физлиц лучше долго, но надежно. Особенно в условиях, когда на них висят ипотечные кредиты.
В целом дискуссия показала, что действительно банки и девелоперы – это хорошо работающий тандем, который отладил за несколько последних лет требуемое взаимодействие. Да, есть определенные конфликтные точки, однако они есть следствие решений верхних эшелонов. Речь идет и о высокой ключевой ставке, и о замороженных эскроу-счетах. С другой стороны, тандем успешно финансирует стройку около половины ввода квадратных метров жилья в стране. Остаётся значительный потенциал для работы в двух направлениях – это комплексное развитие территорий (КРТ) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако здесь препятствием на пути остаётся действующее законодательство.
